Abogados expertos en Impuesto sobre Incrementos de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana MURCIA

La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se trata de “un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”.

Es importante matizar que el hecho imponible es la transmisión de los terrenos, haya o no edificación en ellos. Por ello, cuando se transmite una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida, y no la edificación en sí.

Este impuesto se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Posteriormente, a consecuencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017, se declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de dicho texto refundido. Creándose así, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Esta cuestión se encuentra regulada en el artículo 106 del citado Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y establece que los sujetos pasivos de este impuesto.

• Si se trata de transmisiones de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, como podría ser una donación o una herencia, el contribuyente en este caso sería la persona física o jurídica que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. En el ejemplo de la donación, el contribuyente sería el donatario y en el ejemplo de una herencia, los herederos.
• Si se trata de transmisiones de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, como podría ser una compraventa, el caso más habitual. El contribuyente es la persona física o jurídica que transmite el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

La gestión tributaria del impuesto se encuentra regulada en el art.110 del Texto Refundido señalado anteriormente, este artículo señala que los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente.

Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto:

1. Cuando se trate de actos ínter vivos, como el caso de la venta de un inmueble o donación, el plazo será de treinta días hábiles.
2. Cuando se trate de actos por causa de muerte, como el caso de una herencia, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.

A la declaración se acompañará el documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado anterior.

Cuando los ayuntamientos no establezcan el sistema de autoliquidación, las liquidaciones del impuesto se notificarán íntegramente a los sujetos pasivos con indicación del plazo de ingreso y expresión de los recursos procedentes.

En los casos en que la transmisión sea a título lucrativo, estarán obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos, siempre que se hayan producido por negocio jurídico entre vivos, el donante o la persona que constituya o transmita el derecho real.

Los terrenos, que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que experimenten un incremento de valor no estarán sujetos a este impuesto. El resto de los supuestos especiales de no sujeción se encuentran en los apartados 3 y siguientes del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Se encarga de regular esta cuestión el art.107 del citado Texto Refundido.

La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo por el coeficiente que corresponde al periodo de generación, conforme a la tabla que añadimos a continuación.

A la hora de calcular la base imponible el contribuyente puede elegir entre:

1. La plusvalía real, calculada en base a la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
2. Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.

Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

Sistema objetivo

Se establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Los coeficientes anteriores son actualizados cada año por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.

Asimismo, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos modulen hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Esto garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria propia de cada municipio.

Ejemplo: Plusvalía real superior a la objetiva

• Una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000€ y se vende en 2021 por 350.000€
• En la fecha de venta, el valor catastral total es 100.00€ (60% suelo y 40% construcción)

Elegiríamos el sistema objetivo, al ser menor. Por tanto, Cuota = BI objetivo x Tipo de gravamen

Ejemplo: Minusvalía en la operación

• Un inmueble es adquirido en 2017 por 300.000€ y se vende en 2021 por 290.000€
• El valor catastral del suelo en la fecha de venta asciende 25.000€

El tipo de gravamen, la cuota íntegra y la cuota líquida son aspectos que se regulan en el art.108 del citado Texto Refundido.

1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.

Dentro de este límite, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en la tabla anterior.

2. La cuota íntegra del impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen.
3. La cuota líquida del impuesto será el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra, en su caso, las bonificaciones siguientes:

Bonificaciones:

• Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes. (Sería, por ejemplo, en el caso de una herencia).
• Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio del terreno, sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración.

Se encuentra regulado en el art.109 del citado Texto Refundido, el cual dispone:

1. que el impuesto se devenga:
2. Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.
3. Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o la transmisión.
4. Cuando a través de resolución firme administrativa o judicial, se declare o reconozca haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato de la transmisión del terreno o del derecho real de goce sobre aquel, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del impuesto satisfecho, siempre que dicho acto o contrato no le hubiere producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de cinco años desde que la resolución quedó firme. Aunque el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos, si la rescisión o resolución se declarase por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo del impuesto, no habrá lugar a devolución alguna.
5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Como tal mutuo acuerdo se estimará la conformidad en acto de conciliación o el allanamiento a la demanda.
6. En los actos o contratos en que medie alguna condición, su calificación se hará con arreglo a las prescripciones del Código Civil. Si fuese suspensiva no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla. Si la condición fuese resolutoria, se exigirá el impuesto desde luego, a reserva, cuando la condición se cumpla, de hacer la oportuna devolución según la regla del apartado anterior.

Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

La nueva reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ordena a los ayuntamientos a que adopten las ordenanzas municipales adaptadas a esta nueva reforma en el plazo de seis meses.

Además, esta reforma, tiene por objeto adaptar la regulación de este impuesto a la citada Sentencia del TC 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017. Por lo tanto, ¿Qué ocurre con las operaciones que se hayan formalizado desde el día de la publicación de la sentencia del TC hasta el martes 10 de noviembre de 2020?

La respuesta es que dichas operaciones al haberse realizado en pleno vacío legal no pagarán el impuesto.