¿Cómo tributa la actividad de alquiler de casas rurales con fines turísticos en páginas como Airbnb o Booking respecto al IAE, IVA e IRPF?

La actividad del alquiler de fincas rurales en páginas como Airbnb o Booking, a efectos de tributación, podrá ser considerada afecta al IAE, tributar por IVA, o considerarse como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, atendiendo a una serie de características.

Analizando consultas relacionadas de la Dirección General de Tributos, se sacan las siguientes conclusiones:

1. IAE

El hecho imponible del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) se encuentra regulado en el artículo 78.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se configura como el mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en el local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto, cuando tales actividades supongan la ordenación por cuenta del ejerciente de medios de producción o de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En este caso en concreto, la Agrupación 68 de la sección primera de las Tarifas del Impuesto se integran las actividades de prestación de hospedaje, que no se limita a la mera puesta a disposición de un inmueble, sino que comprende una serie de prestaciones de servicios como la limpieza, cambio de ropa, puesta a disposición de vajillas, etc.

La clasificación en las Tarifas del Impuesto de las actividades económicas ejercidas se realizará atendiendo a la verdadera naturaleza de las mismas.

En este concreto caso, resuelve la Dirección General de Tributos (DGT):

• Si la actividad es simplemente el alquiler de casas de campo, sin prestar ningún otro servicio extra, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”. Se deberá clasificar tal actividad en el mismo y para este caso se establece una tributación por cuota cero para aquellos sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros.
• Por otro lado, para el caso en que la actividad no se limite al mero alquiler de la vivienda, sino que se presten servicios accesorios tales como los citados anteriormente, se deberá causar alta por el Impuesto dentro de la agrupación 68 de la sección primera “Servicios de hospedaje”, en concreto, el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” en las que se encuadran los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural. Es conveniente recordar que, si estos establecimientos de hospedaje permanecen abiertos menos de 8 meses al año, la cuota de tarifa será del 70 por 100 de la cuota señalada en el mismo.

2. IVA

El art. 4.1 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) establece que estarán sujetas al tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizados en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

¿Cuál es la definición de empresario o profesional que da la Ley?

Son tales, a efectos de este Impuesto, quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

Por lo tanto, el arrendamiento de una vivienda, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, constituye en todo caso una operación sujeta al Impuesto.

Hay que tener en cuenta las operaciones exentas, recogidas en el artículo 20 LIVA. Para este caso en concreto, no se aplica la exención, ya que ésta sólo se aplica a aquellos edificios o partes del mismo destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente.

La exención no se aplica a aquellos “arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obliga a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”.

¿Qué se considera por servicio complementario?

Los servicios de limpieza del interior y cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad.

Por el contrario, no se considerarán como tales:

• Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que esté situado.
• Servicio de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones.

De todo lo anterior resulta que están sujetos y no exentos del IVA los arrendamientos de casas rurales completas o por habitaciones en los que el arrendador se obliga a prestar determinados servicios de la industria hotelera.

En estos casos en concreto, los arrendadores deberán repercutir el IVA sobre el destinatario del servicio y cumplir con la totalidad de las obligaciones materiales y formales contenidas en el art.164 de la LIVA.

Para los casos en que los servicios sean de alojamiento turístico en casas rurales que puedan ser considerados como servicios de hostelería, será aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento.

De lo anterior se deduce que, si se alquila una casa rural en páginas como Airbnb o Booking, sólo estará sujeto al IVA, si se prestan servicios accesorios de hostelería. Por lo tanto, el arrendamiento no estará sujeto a IVA si simplemente se arrienda el bien inmueble, en este caso tributará por IRPF, como señalamos a continuación.

     3. IRPF

De acuerdo con la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), en su art.21, “tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

En todo caso se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.

Es importante también tener en cuenta el apartado 2 del art.27 de la LIRPF que delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica, para ello, han de concurrir dos circunstancias:

• Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
• Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Por otro lado, si el alquiler de la casa rural para su uso turístico no se limita a la simple puesta a disposición de la misma durante períodos de tiempo, sino que se prestan servicios propios de la industria hotelera, tales como, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas.

Por lo tanto, si se prestan este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no se hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del art.27 LIRPF, en cuyo caso, también podríamos estar ante rendimientos derivados de actividades económicas.

Para el caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto del 60% del art. 23.2 LIRPF.

Fuente: Consulta V0030-14.